注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

石学峰的博客

shixuefengdeboke

 
 
 

日志

 
 
关于我

欢迎您登录浏览石学峰的博客。网络媒体转载本博客文字图片敬请注明出处,传统平面媒体转载本博客文字,敬请通过本博主邮箱:xuefengshi2000@163.com联系。 谢谢您的支持与合作。

网易考拉推荐

土地增值税清算:将使房地产行业“毛利”下降10%  

2007-03-12 22:13:58|  分类: 财经话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
      从今年21日起执行的土地增值税,使房地产开发商的利润空间明显缩小了。据一位财税专家计算,土地增值税使房地产行业毛利率平均下降10%左右。   

  一个时期以来,国内房地产开发企业一般按销售额1% 2%预缴土地增值税,待整个项目结束后再重新计算,多退少补,但开发商常通过延长销售时间、保留项目公司等手段来避税。土地增值税清算政策出台后,将使房地产业高利润时代结束,开发商利润空间大大压缩,行业毛利率平均下降10%。毛利率超过50%左右的开发项目,开发商利润减少24%,然而毛利率在20%40%之间的开发项目基本不需要缴增值税,以往预缴的土地增值税还会退回,对有些开发小项目的公司影响小,甚至在一定程度上是件好事。

     种种迹象表明,清算土地增值税的出台和实施,将加重一些房地产开发企业的资金压力,甚至出现资金链条的断裂,导致某些房地产业的合并重组,由此可能出现个别较大的房地产开发企业主导甚至垄断房地产市场的局面。土地增值税清算政策的出台,对于那些在前几年低成本获得土地,开发项目获利丰厚,未计提土地增值税的房地产开发企业的冲击最大,除此,对于一些以开发高档住宅为主的,特别是产权式商业店铺将要缴纳较大数额的税款,这无形中增大了这些房地产开发企业的压力。

  一些财税专家认为,房地产开发项目利润将由此摊薄,那些在管理环节跟不上、盈利能力差的开发企业将会逐渐退出房地产开发市场,优胜劣汰机制将得到发挥作用,房地产开发开发企业的运营质量将整体性提高。   专家分析,土地增值税政策出台的目的,最主要的还是在于挤压房地产企业利润空间、抑制投机行为。当然,还有“刺激普通住宅开发、引导合理定价;遏止房地产企业捂盘行为等”。 

     尽管早在19947月公布的《城市房地产管理法》和19994月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》中就规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但开发商仍钻空子,通过各种手段囤地,比如反复“象征性”开发。

    土地增值税清算将通过财税手段,迫使一些开发商吐出土地。虽然中央从2000年开始,每年都把房地产行业列为税收专项检查的重点,由于地方政府的保护,这些征管政策被各地地税部门稀释了,没有治本。以房地产为为课税对象,税源充足、稳定,同时土地增值税的征收还可补偿地方政府的收入。

   据财税专家们分析,土地增值税清算的确是个难题,特别是对于成本核算问题,估计今年会对内资房地产企业推行《企业成本核算管理办法》,这项措施其实早在2006年国税总局31号文中出现,出台前却被取消。另外,在关于土地增值税的187号文下发十多天前,国税总局还下发了173号文,即《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》,巧的是该通知的执行时间同样也是200721,目的是与增值税政策相配合,掌控真实的帐目信息。对于一些执行“瓶颈”的问题,187号文件中同样没有提及,如成本界定方面,如果获得大量正确劳务发票(合法票据),如何确定其合理性;开发的房屋用做拆迁补偿,项目收入如何确定;要求账簿保存十年,十年内如未清算,到清算时,账簿已销毁,那又该如何处理?!

    实施土地增值税清算政策,虽然政策出发点是好的,但在实际上却是“从开发商口袋拿钱给地方政府”,“政府是最大受益者”,并不能很好地起到抑制房价上涨过快的作用,相反由于加重了房地产开发企业的税负,而且还很有可能因房地产开发成本的增加会进一步刺激房价的更快上涨。谁知道这个土地增值税清算政策的研究制订者到底是怎么想的呢?!

                                       

 

  评论这张
 
阅读(1197)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017